DPE 2026 et RE2020 : ce que cela change pour l'humidité dans votre logement

En 2026, le diagnostic de performance énergétique évolue. La RE2020 impose de nouvelles exigences aux constructions neuves. Et les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location. Pourtant, dans cette course à la performance énergétique, un paramètre fondamental reste trop souvent négligé : l'humidité.

Nouveau DPE 2026 : ce qui change réellement pour votre logement

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Qu'est-ce que le DPE et pourquoi évolue-t-il ?

Le diagnostic de performance énergétique(Document obligatoire qui évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle de A à G.) (DPE) est le document de référence pour évaluer la performance énergétique d'un logement. Depuis sa réforme de juillet 2021, il est devenu opposable juridiquement : un acquéreur ou un locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si le classement affiché ne correspond pas à la réalité. Cette opposabilité a profondément changé la donne.

Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique) en croisant deux critères : la consommation d'énergie primaire et les émissions de CO₂. Depuis 2021, il repose sur une méthode de calcul dite « 3CL » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), basée sur les caractéristiques physiques du bâtiment : isolation, type de chauffage, ventilation, orientation, surfaces vitrées, etc.

Le coefficient de conversion de l'électricité : une évolution majeure en 2026

À compter du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'énergie primaire pour l'électricité passe de 2,3 à 2,1. Concrètement, cela signifie que la consommation d'électricité sera moins pénalisée dans le calcul du DPE. Résultat : certains logements chauffés à l'électrique, jusqu'ici classés F ou G, pourraient remonter d'une classe.

Cette évolution est significative, car elle peut modifier le calendrier des travaux pour un bailleur dont le logement sort de la catégorie « passoire thermique ». Mais attention : cette reclassification ne change rien à la réalité physique du logement. Un mur mal isolé reste un mur mal isolé, même si le DPE affiche un meilleur résultat sur le papier. Et un logement qui présente déjà des problèmes de condensation ne verra pas sa situation s'améliorer grâce à un changement de coefficient.

Le calendrier des interdictions de location : G, F, E

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont considérés comme des logements à consommation énergétique excessive et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement de bail.
• À compter du 1er janvier 2028 : cette interdiction s'étendra aux logements classés F.
• À compter du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront également concernés.

Ce calendrier pousse les propriétaires bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique, parfois dans l'urgence. Et c'est précisément dans cette urgence que les erreurs se multiplient : on isole sans ventiler, on calfeutre sans traiter les désordres existants, on rénove thermiquement sans diagnostic préalable de l'humidité. Les conséquences peuvent être désastreuses.

Des travaux qui peuvent masquer un problème d'humidité

Lorsqu'un propriétaire engage une rénovation énergétique pour sortir de la classification F ou G, les travaux les plus fréquents sont : le remplacement des fenêtres, l'isolation des murs par l'intérieur, l'isolation des combles et parfois le changement du système de chauffage. Ces interventions améliorent effectivement la performance thermique du logement. Mais elles modifient profondément le comportement hygrothermique de l'enveloppe du bâtiment.

Un exemple très fréquent : un logement ancien dont les murs en pierre « respiraient » naturellement se retrouve doublé d'un isolant intérieur imperméable à la vapeur. L'humidité contenue dans la maçonnerie, qui s'évacuait auparavant vers l'intérieur puis vers l'extérieur grâce à la perméabilité du mur, se retrouve piégée. En quelques mois, des taches apparaissent, le plâtre cloque, les moisissures se développent derrière le doublage. Le DPE s'est amélioré, mais le logement est devenu objectivement moins sain.

RE2020 : ce qu'il faut comprendre pour l'humidité dans le bâtiment

La RE2020 s'applique-t-elle à votre logement ?

La RE2020(Réglementation Environnementale 2020 : norme applicable aux constructions neuves depuis le 1er janvier 2022, visant la sobriété énergétique, la réduction de l'empreinte carbone et le confort d'été.) (Réglementation Environnementale 2020) est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 pour les bâtiments résidentiels neufs. Elle remplace la RT2012 et va plus loin en intégrant trois axes : la performance énergétique, l'impact carbone sur le cycle de vie du bâtiment, et le confort d'été.

Il est essentiel de le préciser : la RE2020 ne s'applique pas directement à la rénovation des logements existants. Elle concerne les permis de construire déposés à partir de 2022 pour les bâtiments neufs. Cependant, les principes qu'elle impose influencent fortement les pratiques de rénovation et les exigences des aides publiques (MaPrimeRénov', CEE). En d'autres termes, la logique RE2020 irrigue désormais l'ensemble du secteur du bâtiment, neuf comme ancien.

Des bâtiments plus étanches : un progrès, mais aussi un risque

L'un des piliers de la RE2020 est la réduction drastique des déperditions thermiques. Pour y parvenir, les bâtiments neufs sont conçus avec une enveloppe beaucoup plus étanche à l'air. Le test d'infiltrométrie (dit « blower door test ») permet de vérifier que le bâtiment ne laisse pas passer l'air de façon non contrôlée. Cette étanchéité est un progrès majeur en termes de performance énergétique.

Mais un bâtiment très étanche est aussi un bâtiment qui emprisonne la vapeur d'eau produite par les occupants. Une famille de quatre personnes produit en moyenne 10 à 15 litres de vapeur d'eau par jour : respiration, douches, cuisine, lessive, séchage du linge. Dans un bâtiment ancien perméable, cette vapeur s'évacuait en partie par les défauts d'étanchéité. Dans un bâtiment performant, elle n'a plus d'issue naturelle. Sans ventilation adaptée, le taux d'humidité relative intérieure monte rapidement au-delà du seuil critique de 65 %, favorisant la condensation et le développement des moisissures.

Confort d'été, qualité de l'air intérieur et maîtrise de la vapeur d'eau

La RE2020 introduit un indicateur de confort d'été (les degrés-heures d'inconfort, DH) qui impose de limiter la surchauffe dans les logements neufs. Cet indicateur est directement lié à la question de l'humidité : un logement qui surchauffe en été et qui est fermé (volets, fenêtres) accumule de l'humidité intérieure, surtout si la ventilation est insuffisante. À l'inverse, un refroidissement brutal le soir peut provoquer une condensation massive sur les parois dont la température de surface descend rapidement.

La qualité de l'air intérieur, bien que non mesurée directement par la RE2020, est au cœur des enjeux. Les matériaux biosourcés encouragés par la RE2020 (bois, chanvre, ouate de cellulose) sont performants thermiquement, mais ils sont aussi plus sensibles à l'humidité que les matériaux conventionnels. Un panneau de fibre de bois exposé à une humidité prolongée peut perdre ses propriétés isolantes et devenir un substrat pour les champignons.

Pourquoi mieux isoler sans mieux ventiler peut aggraver l'humidité ?

C'est le cœur du problème, et l'angle mort de nombreuses rénovations énergétiques. La physique est implacable : l'air chaud contient plus de vapeur d'eau que l'air froid. Lorsque cet air chaud et humide rencontre une surface froide, la vapeur se condense. C'est le principe du point de rosée(Température à laquelle l'air, à pression et humidité constantes, atteint la saturation et commence à former de la condensation.).

Les mécanismes physiques en jeu

Dans un logement, les parois extérieures sont plus froides que l'air intérieur en hiver. Si ces parois ne sont pas isolées, leur température de surface peut descendre en dessous du point de rosée de l'air ambiant, ce qui provoque de la condensation. L'isolation a précisément pour objectif de réchauffer la surface intérieure des murs pour éviter ce phénomène.

Mais voici le paradoxe : si l'on isole une partie des parois sans traiter les ponts thermiques (jonctions mur-plancher, contour de fenêtres, linteaux, nez de dalle), ces zones non isolées deviennent relativement encore plus froides par rapport au reste de l'enveloppe. La condensation s'y concentre de manière aggravée. Des moisissures apparaissent précisément aux endroits où l'isolation s'arrête.

Parallèlement, l'isolation et le remplacement des menuiseries réduisent considérablement les infiltrations d'air parasites. Or, dans de nombreux logements anciens, ces infiltrations constituaient la seule forme de ventilation. Supprimer ces fuites d'air sans installer ou adapter un système de VMC revient à enfermer la vapeur d'eau produite par les occupants à l'intérieur du logement. Le taux d'hygrométrie grimpe, la condensation s'installe, et les conditions deviennent favorables au développement des moisissures.

Quatre cas concrets que l'on rencontre sur le terrain

Cas n°1 — Fenêtres changées sans VMC. C'est probablement le cas le plus fréquent. Un propriétaire remplace ses anciennes fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant. La maison devient plus chaude, les factures baissent. Mais en quelques semaines, de la condensation apparaît sur les vitres, puis des moisissures dans les angles des chambres. Explication : les anciennes fenêtres, mal étanches, assuraient un renouvellement d'air involontaire. Les nouvelles fenêtres sont parfaitement étanches. Sans entrée d'air neuf, le taux d'humidité relative dépasse 70 % et la condensation se forme sur les zones les plus froides.

Cas n°2 — Doublage intérieur mal conçu. Un propriétaire isole ses murs par l'intérieur avec des panneaux de polystyrène collés directement sur une maçonnerie humide. L'isolant empêche l'évaporation de l'humidité contenue dans le mur. En quelques mois, l'eau s'accumule derrière le doublage, le plâtre se dégrade, et des champignons se développent dans un espace invisible et inaccessible. Ce type de désordre est particulièrement dangereux car il reste longtemps indétectable.

Cas n°3 — Combles isolés sans traitement de la ventilation. L'isolation des combles est l'un des travaux les plus rentables énergétiquement. Mais si les combles étaient auparavant ventilés naturellement (chatières, ouvertures en sous-face de toiture), la pose d'un isolant épais peut bloquer la circulation d'air. L'humidité produite dans les pièces du dessous migre vers les combles et se condense sur les parties froides de la charpente. Résultat : bois humide, risque de pourriture, et parfois développement de mérule.

Cas n°4 — Logement ancien « resserré » sans stratégie globale. Il arrive qu'un logement ancien bénéficie de plusieurs interventions successives : fenêtres, isolation des murs, isolation des combles, remplacement du chauffage. Chacune de ces interventions est pertinente individuellement, mais leur cumul sans vision d'ensemble crée un logement « thermos » sans renouvellement d'air cohérent. Le résultat est souvent un air intérieur dégradé, une sensation d'étouffement, des odeurs persistantes et des pathologies d'humidité généralisées.

Ventilation mécanique : pourquoi la VMC est le pilier de la lutte contre l'humidité ?

La ventilation n'est pas un accessoire de confort. C'est un organe vital du bâtiment. Son rôle est triple : évacuer la vapeur d'eau produite par les occupants, renouveler l'air intérieur pour limiter les polluants (CO₂, COV, particules fines), et maintenir un équilibre hygrothermique compatible avec la santé des occupants et la pérennité du bâti.

Ventilation naturelle : quand elle fonctionne, et quand elle ne suffit plus

La ventilation naturelle repose sur le tirage thermique : l'air chaud monte et s'échappe par des conduits verticaux, créant un appel d'air frais par les entrées d'air situées dans les pièces de vie. Ce système fonctionne lorsque la différence de température entre l'intérieur et l'extérieur est suffisante (typiquement en hiver) et lorsque les conduits sont bien dimensionnés et non obstrués.

Dans un logement rénové, la ventilation naturelle devient souvent insuffisante. Les nouvelles fenêtres suppriment les entrées d'air involontaires. L'isolation réduit les différences de température aux parois, ce qui diminue le tirage naturel. Et les conduits existants, parfois encrassés ou sous-dimensionnés, ne parviennent plus à assurer un débit suffisant. C'est dans ce contexte qu'une ventilation mécanique devient indispensable.

VMC simple flux autoréglable : le minimum réglementaire

La VMC simple flux autoréglable extrait l'air vicié dans les pièces humides (cuisine, salle de bains, WC) à un débit constant, fixé lors de l'installation. L'air neuf entre par des entrées d'air situées dans les pièces de vie (séjour, chambres). C'est le système le plus répandu dans le parc résidentiel français.

Son avantage : simplicité, coût modéré (500 à 1 500 € installée), fiabilité. Son inconvénient principal : le débit est constant quelle que soit l'occupation du logement et le niveau d'humidité relative. En l'absence d'occupants, elle ventile inutilement (perte de chaleur). Lorsque l'activité est intense (douche, cuisine), elle peut ne pas suffire à évacuer la vapeur d'eau produite.

VMC simple flux hygroréglable : l'intelligence de l'adaptation

La VMC hygroréglable adapte son débit en fonction du taux d'humidité détecté dans chaque pièce. Des bouches d'extraction équipées de capteurs d'humidité modulent l'ouverture en temps réel. En système hygro B, les entrées d'air sont également hygroréglables, ce qui optimise encore le renouvellement d'air.

C'est le système le plus recommandé en rénovation de logements anciens. Il offre un excellent compromis entre performance, consommation énergétique et coût. Son installation nécessite un réseau de gaines, un caisson d'extraction en combles ou en faux-plafond, et des entrées d'air dans les menuiseries ou en façade. Son coût se situe généralement entre 800 et 2 000 € installée.

VMC double flux : la performance maximale, avec ses exigences

La VMC double flux récupère la chaleur de l'air extrait pour réchauffer l'air entrant via un échangeur thermique. Elle permet de renouveler l'air sans déperdition thermique significative. C'est le système le plus performant, mais aussi le plus exigeant en termes de conception, d'installation et d'entretien.

Son coût est nettement plus élevé : 3 000 à 7 000 € installée, voire davantage pour les systèmes haut de gamme. Elle nécessite un réseau de gaines double (soufflage + extraction) et un entretien rigoureux des filtres et de l'échangeur. Un échangeur encrassé ou des gaines mal entretenues peuvent eux-mêmes devenir une source de pollution de l'air intérieur.

En rénovation, la VMC double flux est pertinente dans les projets de rénovation globale (BBC Rénovation) où l'enveloppe du bâtiment est entièrement traitée. Dans une rénovation partielle, elle peut être surdimensionnée par rapport aux besoins et générer des problèmes de mise en œuvre.

Quelles pathologies d'humidité retrouve-t-on dans les passoires thermiques rénovées ?

Les désordres liés à l'humidité dans les logements rénovés sont prévisibles, documentés, et pourtant encore trop fréquents. Ils résultent presque toujours d'une rénovation incomplète : isolation sans ventilation, traitement thermique sans diagnostic préalable, ou travaux réalisés sur un bâti déjà pathologique.

Condensation excessive et moisissures en angle

La condensation se forme lorsque la température de surface d'une paroi descend en dessous du point de rosée de l'air ambiant. Dans un logement rénové partiellement, les ponts thermiques deviennent les seules zones froides de l'enveloppe. La condensation s'y concentre, formant des taches d'humidité permanentes, généralement dans les angles entre murs et plafonds, autour des fenêtres, et au niveau des nez de dalle. Ces zones humides deviennent rapidement le siège de colonies de moisissures, dont les spores sont nocives pour la santé respiratoire.

Décollement des revêtements et dégradation des matériaux

L'humidité piégée derrière un doublage ou sous un revêtement provoque le gonflement du plâtre, le décollement des peintures et des papiers peints, et la dégradation des enduits. Dans les structures bois, une exposition prolongée à l'humidité entraîne un pourrissement qui peut compromettre la solidité de l'ossature. La corrosion des éléments métalliques (fixations, armatures, canalisations) s'accélère en milieu humide confiné.

Odeurs persistantes et air intérieur dégradé

Un logement humide et mal ventilé développe des odeurs caractéristiques : moisi, renfermé, terreux. Ces odeurs sont le signe d'une activité biologique (champignons, bactéries) nourrie par l'excès d'humidité. L'air intérieur d'un tel logement contient des concentrations élevées de spores, de mycotoxines(Substances toxiques produites par certaines moisissures, pouvant provoquer des réactions allergiques, respiratoires ou immunologiques.), de COV et parfois de formaldéhyde émis par les matériaux dégradés. Pour les occupants, les conséquences sanitaires sont réelles : allergies, asthme, irritations chroniques, infections respiratoires récurrentes.

Savoir distinguer les types d'humidité pour agir correctement

L'une des erreurs les plus fréquentes est de traiter un problème de condensation comme une infiltration, ou inversement. Chaque type d'humidité a son mécanisme propre et requiert un traitement spécifique :

• La condensation est liée à un excès de vapeur d'eau dans l'air intérieur et à des parois froides. Elle se traite par la ventilation et le traitement des ponts thermiques.
• L'infiltration vient de l'extérieur : fissures en façade, défauts d'étanchéité de toiture, joints de menuiseries dégradés. Elle nécessite une réparation de l'enveloppe.
• Les remontées capillaires proviennent du sol : l'eau remonte dans les murs par capillarité en l'absence de barrière étanche. Elles se traitent par injection de résine ou drainage.
• Les fuites proviennent d'un réseau défectueux (canalisation, évacuation, toiture). Elles se traitent par réparation du réseau.
• Le défaut de ventilation n'est pas un type d'humidité en soi, mais un facteur aggravant qui transforme une situation gérable en pathologie installée.

Un diagnostic professionnel permet d'identifier avec certitude l'origine du problème et d'éviter les travaux inutiles ou contre-productifs.

Que dit la loi Climat et Résilience sur les logements dégradés par l'humidité ?

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ne traite pas spécifiquement de l'humidité. Mais elle crée un cadre juridique qui relie directement la performance énergétique à la notion de logement décent. Cette connexion a des conséquences très concrètes pour les bailleurs.

Passoire thermique, indécence et insalubrité : la chaîne de responsabilité

Un logement classé G consomme plus de 450 kWh/m²/an d'énergie primaire. Il est, par définition, mal isolé. Et un logement mal isolé est un logement où les parois sont froides en hiver, où la condensation se forme, où les moisissures prolifèrent. Autrement dit, un logement qui présente un risque objectif pour la santé de ses occupants.

Or, le décret décence (n°2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret du 11 janvier 2021) impose que le logement mis en location ne présente pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants. Il doit notamment être exempt d'infiltrations, de remontées d'humidité excessives, et disposer d'une ventilation suffisante. Un logement qui développe des moisissures importantes ou une humidité chronique peut être qualifié d'indécent, indépendamment de son classement DPE.

Dans les cas les plus graves, un logement peut faire l'objet d'un arrêté d'insalubrité prononcé par le préfet, sur la base d'un rapport de l'Agence Régionale de Santé (ARS). L'insalubrité engage la responsabilité pénale du propriétaire et peut conduire à l'interdiction d'habiter le logement, avec obligation de relogement des occupants aux frais du bailleur.

L'humidité comme angle juridique et sanitaire

L'humidité n'est donc pas seulement un inconfort. C'est un sujet qui peut avoir des conséquences juridiques, financières et sanitaires majeures pour un bailleur. Un locataire confronté à des moisissures récurrentes peut :

• Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
• Demander au juge des contentieux de la protection une réduction de loyer.
• Alerter l'ARS ou le service hygiène de la commune.
• Engager la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance.

La loi Climat et Résilience amplifie ce risque en liant l'interdiction de location à la performance énergétique. Un bailleur qui rénove uniquement pour sortir de la classification G, sans traiter les pathologies d'humidité, s'expose à une double mise en cause : non-respect du calendrier DPE et non-respect de l'obligation de décence.

Comment rénover sans aggraver l'humidité ? Conseils pour propriétaires et bailleurs

La rénovation énergétique est nécessaire, et elle est même urgente pour les logements les plus énergivores. Mais elle doit être conduite avec méthode. Voici l'approche que nous recommandons, fondée sur notre expérience terrain.

Étape 1 : réaliser un diagnostic humidité avant les travaux énergétiques

Avant d'isoler, avant de changer les fenêtres, avant de modifier le chauffage : faites réaliser un diagnostic humidité par un professionnel indépendant. Ce diagnostic identifiera les éventuelles pathologies existantes (remontées capillaires, infiltrations, condensation chronique) et permettra d'adapter le projet de rénovation en conséquence. Le coût d'un diagnostic humidité professionnel se situe entre 150 et 500 € selon la complexité. C'est un investissement dérisoire par rapport au coût des travaux correctifs qu'il permet d'éviter.

Étape 2 : identifier et traiter les causes avant d'isoler

Si le diagnostic révèle une pathologie d'humidité, elle doit être traitée avant les travaux d'isolation. Isoler par-dessus un mur humide, c'est piéger l'humidité et accélérer la dégradation. Les traitements dépendent de la cause identifiée : injection de résine pour les remontées capillaires, réfection de l'étanchéité pour les infiltrations, drainage périphérique pour les problèmes de sol, etc.

Étape 3 : planifier la ventilation en même temps que l'isolation

La ventilation ne doit jamais être un « plus » que l'on ajoute après les travaux d'isolation. Elle doit être intégrée dès la conception du projet. Si le logement ne dispose pas de VMC, son installation doit être planifiée en amont. Si une VMC existe, sa compatibilité avec le nouveau niveau d'étanchéité du logement doit être vérifiée. Le débit doit être adapté au volume du logement et au nombre d'occupants.

Étape 4 : choisir des matériaux et techniques adaptés au bâti

Tous les isolants ne conviennent pas à tous les bâtiments. Un mur en pierre de taille, perméable à la vapeur, ne doit pas être doublé d'un isolant imperméable (polystyrène, polyuréthane) sans précaution. Des isolants perspirants (fibre de bois, chanvre-chaux, laine de bois) permettent de maintenir les échanges hygriques tout en améliorant la performance thermique. Le choix du pare-vapeur ou du frein-vapeur est également crucial : un frein-vapeur hygrovariable s'adapte aux conditions saisonnières et limite le risque de condensation dans la paroi.

Étape 5 : assurer un suivi après travaux

Les premiers mois après une rénovation énergétique sont critiques. Le bâtiment s'adapte à son nouveau régime thermique. Il est recommandé de surveiller le taux d'humidité relative avec un hygromètre dans les pièces principales, de vérifier l'absence de condensation sur les fenêtres et aux angles, et de contrôler le fonctionnement de la VMC. Un suivi à 3 mois et à 1 an après travaux permet de détecter précocement les éventuels désordres.

Conclusion : l'humidité, angle mort des rénovations énergétiques

Le DPE 2026 et la logique portée par la RE2020 accélèrent un mouvement nécessaire : celui de la rénovation du parc immobilier français. Mais cette transformation ne peut pas se limiter à une amélioration de l'étiquette énergétique. Un logement performant est un logement qui consomme peu d'énergie, et qui offre un air intérieur sain, sec et renouvelé.

Trop de rénovations sont encore conduites en silo : l'isolation d'un côté, le chauffage de l'autre, et la ventilation oubliée au passage. Le résultat, on le constate chaque jour sur le terrain : des logements rénovés qui développent des moisissures, de la condensation chronique, des odeurs persistantes et parfois des pathologies structurelles.

La bonne approche est globale : diagnostic avant travaux, traitement des causes d'humidité existantes, ventilation adaptée, isolation cohérente avec le bâti, et suivi post-travaux. C'est la seule manière de garantir un logement durablement performant, sain et confortable. Un mur humide ne sèche jamais par hasard, et une rénovation énergétique ne peut réussir que si elle intègre, dès le départ, la maîtrise de l'humidité.